Kentsel dönüşümde mimari proje süreci nasıl ilerler?
Süreç hangi adımlardan oluşur?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki bina bazlı dönüşümde süreç teknik, hukuki ve tasarım adımlarının iç içe ilerlemesiyle yürür. Mevzuat ve uygulama esasları zaman içinde güncellendiği için her adımda yürürlükteki hükümler ayrıca teyit edilmelidir.
| Adım | Ne yapılır | Kim yapar |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespiti | Binadan karot ve donatı verisi alınır, deprem performansı hesaplanır ve rapor idareye sunulur | Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar |
| Malik kararı | Kat malikleri binanın yeniden yapımı ve yöntemi konusunda karar alır | Kat malikleri; gerekirse hukuki danışman |
| İmar analizi | Parselin emsali, yükseklik sınırı, çekme mesafeleri ve otopark yükümlülüğü incelenir | Mimar |
| Paylaşım modeli ve mimari proje | Yeni binadaki bağımsız bölümler tasarlanır, hangi malike hangi dairenin düşeceği belirlenir | Mimar, malikler ve varsa yüklenici |
| Ruhsat | Mimari ve mühendislik projeleri onaylatılır, yıkım ve yapı ruhsatları alınır | Proje ekibi, ilgili idare |
| İnşaat ve teslim | Yapım, yapı denetim, iskan ve kat mülkiyeti işlemleri | Yüklenici, yapı denetim kuruluşu |
Mimari proje paylaşımı nasıl etkiler?
Dönüşümde en çok anlaşmazlık çıkan konu, yeni binada kimin hangi daireyi alacağıdır. Bu soru ancak mimari proje ile cevaplanabilir. Aynı emsal ile dört büyük daire de, altı küçük daire de tasarlanabilir; cephe, kat ve yön farkları dairelerin değerini değiştirir. İyi bir dönüşüm projesi şunları dengeler:
- Mevcut hakların korunması: her malikin eski bağımsız bölümüne denk veya daha iyi bir karşılık alması.
- Değer dengesi: yalnızca metrekare değil; kat, cephe, manzara ve plan kalitesi üzerinden şerefiye değerlendirmesi.
- Finansman: inşaat maliyetini karşılayacak ek bağımsız bölümlerin, imar izin veriyorsa, planlanması.
- Ortak alanlar: otopark, sığınak, asansör ve yangın merdiveni gibi güncel yönetmeliklerin zorunlu kıldığı alanların kullanılabilir alana etkisi.
Eski bina ile yeni bina neden aynı olmaz?
Malikler çoğu zaman eski dairelerinin aynısını bekler. Ancak yeni bina güncel imar planına, deprem, yangın, otopark ve erişilebilirlik yönetmeliklerine uymak zorundadır. Çekme mesafeleri, asansör ve yangın merdiveni zorunlulukları veya değişen emsal nedeniyle net daire alanları azalabilir ya da kat sayısı değişebilir. Bu durumun en başta, imar analiziyle birlikte sayısal olarak ortaya konması, sonradan yaşanacak anlaşmazlıkları önler.
Maliklerin dikkat etmesi gerekenler
- İmar analizini görmeden yüklenici tekliflerini değerlendirmemek.
- Sözleşmeye mimari projeyi, mahal listesini ve teknik şartnameyi ek olarak koymak.
- Daire paylaşımını sözlü değil, onaylı kat planları üzerinden yapmak.
- Teslim süresi, gecikme cezası ve kira yardımı koşullarını yazılı hale getirmek.
- Zemin etüdü ve statik projeyi mimari projeyle birlikte ele almak.