Emsal (KAKS) ve TAKS nedir, nasıl hesaplanır?
Emsal ve TAKS neyi belirler?
Bir arsaya ne kadar inşaat yapılabileceğini imar planı belirler. Plan bunu iki oranla ifade eder: TAKS binanın arsadaki ayak izini, emsal ise toplam büyüklüğünü sınırlar. Bu iki değer, azami yükseklik ve çekme mesafeleriyle birlikte binanın olası kütlesini tanımlar. Arsa alırken, kat karşılığı anlaşma yaparken veya kentsel dönüşüme girerken bakılacak ilk veriler bunlardır.
Örnek hesap
| Veri | Değer | Sonuç |
|---|---|---|
| Net parsel alanı | 1.000 m² | Hesabın esas alındığı alan |
| TAKS | 0,40 | Taban alanı en fazla 400 m² |
| Emsal (KAKS) | 2,00 | Emsale esas toplam alan en fazla 2.000 m² |
| Kat sayısı | 2.000 / 400 | Taban tam kullanılırsa 5 kat |
| Yükseklik sınırı | Plandaki Hmax | Kat sayısını ayrıca sınırlayabilir |
Taban alanını küçültüp kat sayısını artırmak mümkündür; ancak plandaki azami yükseklik ve kat adedi sınırı aşılamaz. Bu yüzden emsal, TAKS ve yükseklik her zaman birlikte okunur.
Emsale dahil olmayan alanlar
Bazı alanlar emsal hesabına katılmaz. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde otopark, sığınak, ortak tesisat alanları, yangın merdiveni ve belirli ölçülerdeki balkonlar gibi alanlar için emsal dışı tutulma koşulları tanımlanır ve bu alanların toplamına üst sınır getirilir. Ayrıntılar yönetmeliğin güncel haline ve ilgili belediyenin plan notlarına göre değişir; kesin hesap her parsel için ayrıca yapılmalıdır. Satılabilir alan ile emsal alanı aynı şey değildir: emsal harici alanlar doğru kullanıldığında projenin değeri artar.
İmar durumunda başka nelere bakılır?
- Çekme mesafeleri: ön, yan ve arka bahçe mesafeleri binanın oturabileceği alanı belirler.
- Yükseklik ve kat adedi: Hmax veya kat sayısı sınırı.
- Yapı nizamı: ayrık, bitişik veya blok nizam.
- Kullanım kararı: konut, ticaret, konut ve ticaret gibi fonksiyonlar.
- Terkler: yol ve yeşil alan için bırakılacak kısımlar net parsel alanını azaltır.
- Plan notları: bölgeye özel ek koşullar; çoğu zaman en belirleyici ayrıntılar buradadır.
Sık yapılan hatalar
- Hesabı tapudaki brüt alan üzerinden yapmak.
- Emsal alanını doğrudan satılabilir daire alanı sanmak.
- Plan notlarını okumadan yalnızca emsal değerine göre arsa değerlendirmek.
- Güncel imar durumu belgesi almadan eski bilgilerle hareket etmek.
İmar analizinin proje sürecindeki yeri için mimari proje süreci yazımıza bakabilirsiniz.